继融创服务、华润万象生活提交香港上市申请后，又一家TOP30房企分拆物业板块赴港上市。
远洋服务于9月7日在港交所「披露易」网站刊发初步上市文件，花旗和中金公司担任联席保荐人。实际上，对于远洋服务此次分拆市场早有预期。早在2016年5月，远洋服务的旗舰公司远洋亿家在新三板上市，但2018年3月却主动终止挂牌。据WIND数据显示，今年上半年，A股及港股的物业管理企业的股价平均涨幅超过50%，有些物业公司的市值甚至超过了母公司，可见物业管理企业还是较受市场欢迎。
据招股书显示，远洋集团（03377.HK）间接持有远洋服务约90.1%权益，待分拆及上市完成后，远洋集团预计将持有远洋服务不低于的50%权益，远洋服务依旧为远洋集团的子公司。
三年年复合增长率约22.8%
远洋服务管理的物业类型，主要分为住宅社区和非住宅物业两大类。其中，非住宅物业主要包括写字楼、商场及酒店等商写物业以及医院、公共服务设施、政府大楼及学校等公共及其他物业。
初步招股文件显示，住宅社区物业是远洋服务的主要收入来源。在过往的收益中，住宅社区收益占总收益的比例始终保持在60%以上。今年上半年，住宅社区收益占比为65.3%，非住宅物业收益占比为34.7%。
近几年，远洋服务不断地将住宅社区的收益流扩大至不同类型的非住宅物业，管理业态更加多元化，整体收入也在快速增长。今年上半年，远洋服务实现收入9.04亿元，同比增加6.6%。初步招股文件显示，远洋服务收入从2017年的12.1亿元增加32.8%至2018年的16.1亿元，又进一步增加至2019年的18.3亿元，三年的年复合增长率约22.8%。
据克而瑞数据显示，2020年上半年30家上市物企整体收入达到395亿元。其中营收超过10亿元的物企有10家，处于5亿元至10亿元营收范围内的企业有7家，少于5亿元营收的企业有12家。按照远洋服务上半年9.04亿元的营收来看，处于行业中上水平。
物业管理股上市首日表现不俗
根据公开数据统计，年初截至9月23日，共有15家内地房地产公司分拆旗下物业板块单独在港IPO。其中6家公司已成功上市，它们分别是：正荣服务（06958.HK）、绿城管理控股（09979.HK）、弘阳服务（01971.HK）、金融街物业（01502.HK）、建业新生活（09983.HK）、烨星集团（01941.HK）。
从上述物业管理股的上市首日表现来看，仅有1家公司「破发」，剩余5家公司均迎来“开门红”。其中，上市首日涨幅最大的是金融街物业，上市首日大涨26.4%，一手中签率20%，中签一手可赚2100港元（未计算手续费）。
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作者：艾德证券期货
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